Qui a la charge des travaux d’un local commercial ?

Le principe résultant de l’article 606 du Code Civil est que les gros travaux incombent au bailleur.

Que vous soyez propriétaire d’un local commercial mis en location afin d’en retirer des revenus fonciers, ou que vous soyez locataire d’un local commercial pour exercer votre activité professionnelle, au cours de la vie de l’exécution d’un contrat, le problème de la répartition des travaux arrive inévitablement sur la table, et il n’est pas toujours aisé de savoir qui doit les prendre en charge.

Les gros travaux sont à la charge du bailleur et les dépenses d’entretien à la charge de l’occupant du local commercial. Cela comprend la mise en conformité, la sécurité du local commercial, ainsi que les travaux résultant d’une obligation de l’administration comme ceux permettant l’accès aux personnes à mobilité réduite, ou celles en matière d’équipements obligatoires de sécurité incendie.

Les autres dépenses d’entretien et de réparations courantes sont normalement à la charge de l’occupant du local commercial.

À tout principe, des exceptions

Des gros travaux à la charge de l’occupant du local et des petits à la charge du bailleur ? Oui, c’est possible, tout dépend de la date de conclusion du bail et des stipulations précisées dans le contrat. On distingue les baux conclus avant la loi Pinel de 2014 et ceux conclus après cette date.

• Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014 : il y a une mise en application de la loi Pinel. Les grosses réparations, même s’ils sont par principe à la charge du bailleur, peuvent être prévus dans le contrat de bail à la charge de l’occupant du local.
• Pour les contrats conclus après le 5 novembre 2014 : il n’est plus possible d’attribuer dans un bail commercial, les gros travaux à l’occupant du local. Le bailleur ne peut se soustraire à sa prise en charge des gros travaux résultant de l’article 606 du code civil.

Qui prend en charge les mises aux normes en matière d’accessibilité ?

Pour un bail conclu avant le 5 novembre 2014 et stipulant précisément que les dépenses résultant de la mise aux normes sont à la charge du locataire, c’est donc à l’occupant du local qu’incombera les dépenses de mise en conformité.

La situation est différente pour un bail conclu après le 5 novembre 2014, et stipulant que les mises en conformité en matière d’accessibilité sont à la charge du locataire. Le propriétaire ne pouvant s’exonérer des dépenses de grosses réparations, le locataire ne prendra à sa charge que les factures ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. D’où une répartition des dépenses.

Pour un bail conclu après le 5 novembre 2014 et sans stipulation de prise en charge des travaux par le locataire, l’ensemble des dépenses de mise en conformité seront à la charge du propriétaire.